11 房地估價

1          據世界高樓協會排名,當今世界十大高樓當中(目前)

1.1         臺北101:最高使用樓層(`438)和最高屋頂高度(448)

1.2         國家石油公司雙塔大樓(雙子星):國家石油公司雙塔大樓位於吉隆坡市中心美芝律,高88層。

1.3         西爾斯大廈:位於美國伊利諾州芝加哥的一幢摩天大樓,樓高442,共地上108

1.4         上海金茂大廈:金茂大廈具有中國傳統風格的超高層建築,是上海邁向21世紀的標誌性建築之一,建築面積 28.95萬平方米。高420.588層。

1.5         香港國際金融中心大廈:位於香港中環的國際金融中心一期1998年竣工,高39層,180

1.6         中信廣場大廈:樓高達39180層,迄今為止仍是廣東省之最。

1.7         信興廣場大廈:信興廣場地王大廈由68層的商業大樓、32層的商務公寓、5層的購物中心及2層地下停車場組成,樓高384,占地18734平方米

1.8         帝國大廈:1981430,矗立在美國紐約市中心高1250英尺、共102層的帝國大廈度過了50個春秋。

1.9       中環廣場大廈:1993年香港中環廣場大廈建成,高37478層,也同樣躋身於世界最高建築物前10名之列。

1.10   中銀大廈:香港中國銀行大廈,由貝聿銘建築師事務所設計,1990年完工。總建築面積12.9萬平方米,地上70層,總高369

2          以勘估標的之房地價格推估其基地單價時,得以下列方式估計之:

2.1     勘估標的之基地價格=勘估標的之房地價格-勘估標的之建物成本價格。

2.2     勘估標的之基地單價=勘估標的之基地價格/勘估標的之基地面積。

3          勘估標的之土地價值比率及建物價值比率已知者,以勘估標的之房地價格推估其基地單價時,亦得以下列方式估計之:

3.1     勘估標的之基地價格=勘估標的之房地價格×土地價值比率

3.2     勘估標的之基地單價=勘估標的之基地價格/勘估標的之基地面積。

4          實際建築使用之容積率超過法定容積率之房地估價,應以實際建築使用合法部分之現況估價,並敘明法定容積對估值之影響。

5          附有違章建築之房地估價,其違建部分不予以評估。但委託人要求評估其價值,並就合法建物及違建部分於估價報告書中分別標示各該部分之價格者,不在此限。

6          未達最有效使用狀態之房地估價,應先求取其最有效使用狀態之正常價格,再視其低度使用情況進行調整。

7          建物已不具備使用價值,得將其基地視為素地估價。但應考量建物拆除成本予以調整之。

 

12土地建築改良物估價規則

1          建築改良物依其主體構造材料,分為左列七種:鋼鐵造者。鋼骨水泥造者。石造者。    磚造者。土造者。木造者。竹造者。

2          鋼鐵造、鋼骨水泥造、石造,其現值用左列公式計算之。

2.1    

2.2     V (1-R)m=M

2.3     上式中:

2.3.1             V 表示建築改良物之建築費用總額。

2.3.2             N 表示建築改良物之耐用年數。

2.3.3             S 表示建築改良物廢棄後之殘餘價值。

2.3.4             R 表示建築改良物之折舊率。

2.3.5             m 表示建築改良物之經歷年數。

2.3.6             M 表示建築改良物之經歷 m年後之現值。

3          建物估價,以成本法估價為原則。辦理建物估價時,其附屬設施得一併估計之。

4          農作改良物之估價,指附著於土地之果樹、茶樹、竹類、觀賞花木、造林木及其他各種農作物之估價。

5          作改良物之估價,應依其類別,考量其生產環境、農業災害、生產技術、生產期間、樹齡大小、生長情形、結果習性、管理狀況及農業設施等因素估計之。

6          附著於土地之工事及水利土壤之改良,以成本法估價為原則。但得斟酌比較法及收益法估價之結果,決定其估價額。

7          受有土壤及地下水污染之建物,應先估算其未受污染之正常價格,再依據委託人提供之土壤污染檢測資料,考量該土壤及地下水污染之影響,並計算其減損額後,從正常價格中扣除之,以其餘額為該建物之價格。

 

13  權利估價

1          權利估價,包括地上權、典權、永佃權、地役權、耕作權、抵押權、租賃權、容積移轉及都市更新權利變換之估價。

2          權利估價,應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。

3          地上權估價,應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。

4          典權估價,應考慮權利存續期間、權利讓與之限制等因素,以典價為基礎估計之。

5          永佃權估價,應考慮佃租支付情形、民間習俗等因素估計之。

6          地役權估價,應考慮需役地與供役地之使用情況、權利存續期間、地役權使用性質、民間習俗等因素估計之。

7          耕作權估價,應考慮耕作期間、權利登記狀況、相關法令規定等因素估計之。

8          抵押權估價,應估計價格日期當時勘估標的正常價格,以實際債權額為基礎,考慮其他順位抵押權設定狀況、流通性、風險性、增值性及執行上之難易程度等因素調整估計之。

9          租賃權估價,應考慮契約內容、用途、租期、租金支付方式、使用目的及使用情形等因素估計之。

10      容積移轉估價,應考慮容積送出基地、接受基地及其他影響不動產價格及相關法令等因素估計之。

11      都市更新權利變換估價,其評估項目應依都市更新條例及都市更新權利變換實施辦法規定辦理。

12      土地價值比率及建物價值比率之計算公式如下:

 

13      權利變換前之基地未建築使用者,以素地價值推估其土地權利價值。

14      權利變換後區分所有建物及其土地應有部分,應考量都市更新權利變換計

 

14 租金估價

1          租金名詞:

1.1         支付租金 : 即承租人按照租賃契約, 每期支付與出租人之租金額.

1.2         實質租金 : 即不問租金類別, 於計算租金期間內由承租人支付與出租人之一切經濟代價, 含押金, 保證金等之運用收益。

1.3         純租金 : 即實質租金(總收入) (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等出租人需負擔費稅)

2          租金估計 :

2.1         新訂租約之租金估價估的是正常價格即一般正常租金, 正常租金也就是在公開不動產市場形成適當租金

2.2         續訂租約由於出租人與承租人雙方已固定, 原承租人可能已花錢投資裝修, 也可能已有租賃權, 市場受限制, 故估的是限定租金價格, 並不是與正常租金同一水準, 一般均會略低於正常租金

3          新訂租約之租金估價 :

3.1         積算法 : 簡單說由費用方面, 求取租金, 你買不動產投資出租, 自然心中有一期望報酬額, 為決定該不動產租金之主要條件, 租金即誘惑你買該不動產動機, 不動產之購買價可決定你能否達到期望報酬額, 先估計出不動產之價格

3.2         租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取

3.3         收益分析法 : 分析一般企業經營之總收益, 求取不動產在一定期間內可能產生之預期純收益, 再加上各種費用。

4          續訂租約之租金估價

4.1         差額分配法 : 簡單說就是不動產實質租金與實際支付租金之差額,考量契約內容, 契約訂定經過, 整體綜合考慮, 差額中那些應屬於出租人部份, 那些應屬於承租人部份, 加減於實際支付租金上, 即可得之.

4.2         利率法 : 為不動產之市價 乘以 原訂租金收益率 , 再加上(租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金……. )

4.3         推算法 : 以不動產當時之純租金, 乘上物價上漲率, 經濟成漲率, 租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率, 再加上其他租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金

4.4         租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取。

 

15 都市更新

1          都市更新之意義:於都市整體發展之利益,對於已不適應現代化都市發展之地區,經由政府或私人團體之努力,就實質環境、經濟、社會等不同層面,將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區,研訂綜合性再發展計畫,施行拆除重建、保存維護等手段,以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市健全發展之整體性目標。都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。都市更新係指在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。

2          都市更新不只是老屋換新屋,也不只是容積獎勵。都市更新是透過重建、整建、維護的手段,使得都市品質提昇並增進都市機能,進而創造就業機會,使衰頹的老市區獲得再生與再發展的機會。

3          都市更新是動態的開發,和已往都市計畫靜態的管制非常不同。都市更新不只針對住宅社區的改建,也針對交通樞紐、商業、產業轉型、水岸的開發、歷史建築的保存與再利用、甚至災後的重建等均可視為都市更新。

4          都市更新處理方式有下列三種:

4.1         重建:係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。

4.2         整建:係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。

4.3         維護:係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀態.

5          都市更新之優點:更新事業計畫只要更新單元內多數人數及產權面積之同意,就可以實施,不必獲得每一個地權人的同意。申請建照時也不需要取得地權人的土地使用同意書.

6          建築改物容積獎勵 : 44都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

6.1         實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容積者,得依原建築容積建築。

6.2         因都市更新之實施,致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容積。

6.3         更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

6.4         更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區,或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者,其原有土地應登記為公有。

6.5         部份縣市可達法定容積之1.5倍,或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限:「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積+原容積。」 

7          稅捐可減免規定:

7.1         地價稅 : 更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

7.2         地價稅及房屋稅 : 更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

7.3         土地增值稅及契稅 : 依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅40%。另實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅。

7.4         土地增值稅 : 不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40%

7.5         土地增值稅 :實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅。

8          權利變換和一般民間的合建有何不同 :

8.1         合建 : 是由開發者提供資金,地權人提供土地,經協議後進行拆除重建,重建後房屋、土地或金錢分配給原地權人及建商。而以往因法律規範不夠完整,常產生糾紛,且無公權力介入,所以對面積廣而土地權利關係複雜之都市更新區而言,甚難由合建方式完成。

8.2         權利變換 : 與合建相仿,也可視為立體化的區段徵收或市地重劃。權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者,提供土地、建物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業完成後,按其更新前之權利價值及提供資金比例,分配更新後之建物、土地及權利金。根據「都市更新條例」第四章及「都市更新權利變換實施辦法」兩項法令依據,對參與者的權利與義務有明顯的規範。 

 

 

第十六章:捷運不動產估價

1          捷運車站方地產投資要訣

1.1         大站為先

1.2         車站100公尺

1.3         車站出入口

1.4         捷運網路交會點捷運轉運站聯合開發站

1.5         現有傷全店面

1.6         商業辦公圈車站轉型期店面

1.7         商場攤位

1.8         地下商圈

1.9         店面組合

1.10     高級生活圈

1.11     公共設施齊全之處

2          台北捷運聯合開發土地成本計算方式是由鑑價公司評估,如任何一家機構件之價格高於或地於鑑價中數20%則無效,以其他有效鑑定價格之平均為計算基準。

3          台北捷運聯合開發協議或徵收私有土地之補償費免徵土地增值稅

4          捷運聯合開發地主與投資人間之土地權益分配應以整宗土底與投資人投資成本來計算取回價值比例。

 

 

第十八章 證券化不動產估價

 

1          不動產證券化 : 為將原本持有不動產土地或建築物之財產權,切割分為為較小單位,轉換成有價證券。經此處理,龐大而不流通的不動產,瞬時轉化成為流動性之證券發行給投資人。

2          結合不動產市場和資本市場的特性,加強其變現性與流通性,透過金融手段解決不動產流通性的問題。

3          不動產投資信託:(REITs) 是由受託機構發行不動產投資信託受益證券, 向投資大眾募集資金,成立不動產投資信託基金後, 用以投資不動產或其相關權利, 或其他經主管機關核准投資標的,為一種封閉型房地產基金,簡言之,可視之為投資於不動產相關業務之股票。

4          不動產證券化特性:

4.1            流通性:具有移轉交易的自由,使不動產的價值,由固定資本型態,轉化為流動的資本性證券,有助於投資者資金的流通。

4.2        變現性:藉由證券化的運作後,可縮短移轉交易的時間,而提高其變現性。

4.3        公平性:證券每單位的認購金額小,提高個人參與不動產市場的機會,使市場免於被壟斷。

4.4        專業化:不動產的經營管理由具有專業知識的人員來提供服務,透過此專業化的運作,可提高經營的績效。

4.5       分散風險:透過資金聚合的大數法則原理可以達到個人財力難及的風險分散。 

5          不動產投資管道比較

 

投資REIT 

購買不動產 

投資不動產類股

報酬率 

穩定

報酬率視區段及用途而定

受股票市場及不動產景氣影響,波動幅度大

主要收益來源

租金收入、買賣交易利得

租金, 買賣交易利潤

土地開發收入,買賣交易利潤及租金收入

 

投資風險

 

1.      租金變動影響投資收益( 租約是否持續性)

2.      不動產價值估價高估灌水風險

1.      標的少、風險集中

2.      不動產市場流動性不足 

1.公司營運風險

2. 股價波動大,風險較高

流動性

佳 

不佳 

佳 

交易手續費

0.1425% 

1.仲介費 2.代書費 

0.1425%

 

相關稅負

投資人收益享6%分離課稅

土地增值稅20~40%、地價稅1~5.5%、房屋稅1.2~3%、租金收入繳納所得稅、交易利得繳納財產交易所稅 

證券交易稅0.3%,股息繳納所得稅

 

 

 

第十九章

1          不動產金融以不動產為擔保,設定抵押權融通資金,與事業金融不同。

2          不動產金融並非以楚分擔保之不動產作為回收債權為主要目的。

3          不動產供債權之擔保品是指土地及建築物,但並非所有土地及建築物都可貸款

4          購地貸款的承貸條件

4.1         所購土地經合格專門機構鑑估者

4.2         申請人為上市或上櫃之公司,其財務健全者

4.3         申請人或其股東與本行往來實績良好,業績卓著有具體數據可資證明者

5          原則不予估價:課本P408

 

第二十章不動產估價專業術語系列

1          一公:一公是指在計算公共設施面積時,並不特別區分共同使用之大公,或部分使用之小公,而以全部的公共設施面積合起來做為計算基準,不區分住戶使用程度差別。

2          二次施工(Build after moving permit)建築物在領取使用執照後,再行施工以增加室內的使用面積,稱為二次施工,如陽台外推,增加夾層等。

3          三七五減租:在明定佃農付給地主之租額,一律以不超過主要作物正產品全年收穫總量375/1000,原約定地租超過375/1000者,減為375/1000,不及者,依其原約定,不得增加,以減輕佃農負擔。

4          小公(Shared utility)小公是指非所有區分所有權人都會使用到的公共設施,而只有一部分或是少數特定區分所有權人會經常共同使用到的公共設施部分。

5          大公(Common utility)大公一般是指所有住戶都必需使用到的公共設施,如屋頂突出物及屋頂避難平台、共同出入口及門廳、社區活動中心、管理員室、防空避難設備及機電空間等部分。

6          中古屋(used unit)房屋已經經過一次以上的轉手買賣,或興建完工已領取使用執照超過三年以上之房屋,稱為中古屋。

7          公設比(Ratio of public utility)公設比是指公共設施面積與建築物總樓地板面積之百分比值。

8          主建物:主建物是指具有使用上及構造上之獨立性的建築物,並應編列門牌,包括客廳、餐廳、臥房、廚房等等。因此,主建物就是室內面積,有編釘門牌,而且可以自由進出者。

9          合法夾層(Permitted mezzanine):合法夾層是指夾層的設置,係依照建築技術規則所規定住宅、集合住宅樓板挑空部分之位置、面積及高度均符合法規者,是為合法夾層。

10      地主保留戶(Landlord reserved)建商與地主合作開發興建,由地主保留分得而尚未出售之房屋,稱為地主保留戶。

11      自設停車位(Extra parking space):自設停車位通常又可以稱之為增設停車位,是在法律規定應留設的法定停車位及獎勵停車位以外,另行劃設的停車位。

12      自願保留地(reserved land for public use)自願保留地是指在建築基地內自願保留予特定人或供公眾使用或通行的土地。

13      使用面積(Floor area for real use)使用面積是指實際使用或占用的樓地板面積,不論是合法使用或違法占用都計算在內,包括屋頂加蓋的違建、陽台外推、露台加建或在法定空地、防火間隔加蓋、夾層屋加建等類似的違章使用面積。

14      房屋面積:指主建物、附屬建物,以及公共設施三部分的總和。

15      法定空地(Open space):指基地面積扣除實際可供建築面積後的空地面積。

16      空地比(Ratio of open space)是基地面積扣除建築面積後所剩之空地面積,再除以基地面積所得的百分比,即空地面積與基地面積的百分比。

17      契稅(Tax for acquisition of real estate):是指房屋不動產因買賣、贈與或其他方式移轉時,就契約價格以一定稅率所課徵之稅捐。

18      客變(Custom variation):客變為客戶變更的簡稱;建築物在施工中,預購客戶因室內設計或其他需求而提出變更其購買部分的室內設計及建材設備,此種情形簡稱為客變。

19      建蔽率:是指一塊土地上可作為建築之用的土地比率;一般是以建築物樓地板面積與建築基地面積比,稱為建蔽率。

20      容積率:容積率是指一土地建坪能蓋多少比率的樓板面積,即建築物各層面積之和與基地面積之比。

21      高層建築(High-rise building)建築物的樓層高度超過五十公尺,或是樓層數超過十五層樓者,都稱為高層建築。

22      區分所有(Divided owned):區分所有包括專有部分和共用部分,即公寓大廈內全部的所有權數人對該建築物各有其專有部分,並就其共用部分如屋頂突出物或機電空間等,按其應有部分各有登記之所有權。

23      專有部份(Private owned)指公寓大廈中具有獨立使用性質的全部或一部分空間,而且可以單獨登記為區分所有權之標的者。

24      現有巷道(Existing lanes)又稱為既成巷道,為非都市計畫之道路用地,經長期供公眾通行達二十年以上,而具有公用地役關係之巷道,或是基地內之私設通路,經所有土地所有權人出具供公眾通行之同意書或自願捐獻土地做為道路使用,而依法完成土地移轉登記手續的土地者。

25      登記面積(Floor area on record)建築物在結構體興建完成後,必須請領使用執照並於地政機關辦理地政總登記,將各層樓地板面積及總樓地板面積、專有部分與共用部分面積、公共設施分攤面積與比例、基地實際面積及房地持分比例等辦理登記,其登記結果就稱為登記面積。

26      程序違建(Non-permitted building)程序違建是指建築物的新建、增建、改建、修建,或雜項工作物的建造,未依法申請建築許可後即興建者。

27      開放空間(Public open space)是指建築基地內留設可連通道路並供公眾通行或休憩之空間。

28      新成屋(Sales after moving permit)指在建築工程完竣後並且已取得使用執照,但在三年內並未轉手買賣的房屋,稱之為新成屋。

29      預售屋(Sales before build)建築物領得建造執照後,但尚未開始動工或者是正在施工中,而預先銷售買賣的房屋,稱為預售屋。

30      實質違建(Illegal building)在都市容量管制中,擅自增加建築許可所核定之面積、高度等,都屬於違建,且由於已超出所允許的總量,無法再申請建築許可,稱之為實質違建。

31      綠化面積(Green area)綠化面積是指建築基地內空地面積中的可透水層部分的面積,如草地、花台、樹木植栽等。

32      綠建築(Environmental architecture)凡屬節能設計之建築均可稱為綠建築。

33      綠覆率(Ratio of green cover)是建築基地綠化程度指標之一,計算方式是基地範圍內所有由綠色植被所覆蓋部分的面積與基地面積百分比值。

34      履約保證(Guaranty of contract)履約保證是指為了確保購屋者的權益,在房屋預售完成契約後,賣方就契約內容承諾履行建築施工完成並交屋之責任保證;通常必須委由第三者如銀行或建築經理公司為履約保證單位。

35      獎勵停車位(Parking space for public)是指依據各種獎勵設置停車位辦法而增加設置的停車位,同時也增加了基地容許總樓地板面積及高度,因此,在獎勵停車位的定義上必須是「供公眾使用」的。

36      銷售率:係指營建公司推出的新屋量與實際銷售量的比。

37      總樓地板面積(Total floor area):建築物各層樓地板面積的總和,並包括地下室各層樓地板面積,以及屋頂突出物及夾層、閣樓等樓地板面積之總和,但不計入法定騎樓、依法設置的陽台、花台、雨遮或遮陽板等之面積。

 

立法院三讀通過土地稅法第34條修正草案 
2009/12/11 

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   財政部表示,立法院院會今(11)日三讀通過「土地稅法第34條修正草案」,於現行一生一次優惠稅率及重購退稅之規定不變下,另增訂土地所有權人與其配 偶及未成年子女僅有一處房地之換屋,如符合一定條件者,於再次出售自用住宅用地時,仍可適用10%優惠稅率課徵土地增值稅,落實政府照顧民眾換屋需求之政 策美意,並防杜投機避稅,以維持租稅公平。
  鑒於近年來民眾換屋出售自用住宅用地者日增,現行土地稅法對於出售自用住宅用地課徵土地增值稅,雖 有一生一次適用10%優惠稅率及重購退稅之優惠規定,惟適用重購退稅須符合2年內重購自用住宅用地及新購土地之地價必須超過原出售土地地價扣除已繳納土地 增值稅後之餘額等條件,無法適用該退稅規定之換屋者,僅能選擇適用自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅,以減輕其租稅負擔,嗣後其如再有換屋需求時,即無 法再次享受此一優惠,而須按累進稅率繳稅。財政部經參考國外有關自用住宅出售課稅優惠規定,研擬土地稅法第34條修正草案,放寬適用上開優惠稅率以一生一 次之限制,減輕換屋者土地增值稅負擔,並採一生一屋優惠原則,陳報行政院函請立法院審議。
  該修正草案已於今日(1211)經立法院會完成 三讀,經 總統公布施行後,對於符合「土地所有權人與其配偶及未成年子女出售時僅有一處房地」、「出售前持有該土地6年以上」、「在該地設有戶籍且持有該自用住宅連 續滿6年」及「5年內無供營業使用或出租」等要件者,得於都市1.5公畝及非都市3.5公畝土地面積以內,適用自用住宅用地稅率10%課徵土地增值稅。

資料來源:賦稅署

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